由越秀地產（0123）分拆的物業管理公司越秀服務集團有限公司現正招股。越秀服務挾三大股東包括直接控股股東越秀地產、間接控股股東越秀集團及戰略股東廣州地鐵的實力，在大灣區深耕佈局具備優勢，加上擁有「地鐵+物業」TOD物管模式，財務表現強勁，在新股市場備受注目。
越秀服務是大灣區的物管龍頭，業務版圖覆蓋全國19個城市，當中6個位於大灣區，包括香港，是為數不多在內地和香港均有業務佈局的物管企業。截至2020年12月31日，越秀服務在大灣區的在管面積達2,530萬平方米，大灣區貢獻逾八成收入，成為越秀服務增長引擎。
母公司越秀地產是大灣區領先的房地產發展商，截至2020年12月31日，越秀地產在大灣區擁有1,350萬平方米的優質土地儲備。同時，越秀地產已將業務拓展至全國21個重點城市，形成以大灣區為核心，華東、華中、北方和西南的 「1+4」區域佈局，總土地儲備約2,450萬平方米，成為越秀服務最大的支柱。憑藉母公司的支持，越秀服務將重點關注大灣區內優質物業管理的拓展機會，鞏固在大灣區的龍頭地位。另一方面，在商業物業方面，越秀服務除了繼續深耕大灣區，同時將進一步擴展上海、杭州等華東區域，以及武漢、佛山等新一線城市的業務。根據中指研究院的統計，就2020 年在管面積的市場份額而言，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中，越秀服務排名第七。
越秀服務具備「地鐵+物業」TOD物管模式
越秀服務另一亮點是具備「地鐵+物業」TOD物管模式。該公司於2020年11月以代價人民幣2.82億元，收購廣州地鐵旗下廣州地鐵環境工程67%股權及廣州地鐵物業管理67%間接實際股權，透過是次收購，越秀服務成為大灣區甚至全國範圍內為數不多，擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營」的複合型物業管理公司。收購亦為越秀服務新增在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等業態，並新增管理面積超過500萬平方米。其中，在車輛段服務中，越秀服務承擔地鐵列車等特種設備清洗等工作，建立起特種設備保潔的技術壁壘，成為開拓同類型業務的核心競爭力。
2014年，國務院辦公廳印發《關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》，鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路及毗鄰地區實施土地綜合開發，促進新型城鎮化發展。廣州地鐵在廣州市和珠江三角洲的城市提供軌道交通系統服務，預計至2023年，廣州市城市軌道交通累計開通里程將突破800公里，地鐵網絡規模將進一步快速擴張，旗下地鐵站線物業管理業務將為越秀服務提供大量拓展空間。
在多元化的業務帶動下，過往三年，越秀服務經歷快速增長。2020年收入為人民幣11.68億元，按年增長約三成，與2018年相比，增長更達53%。盈利方面，2020年純利約人民幣2.04億元，按年增約1.19倍，與2018年純利相比更加大增逾3.31倍。淨利潤率由2018年的6.2%，大幅增加至2020年的17.4%，表現領先物業服務百強企業的平均表現。
至於未來發展，集團計劃透過上市集資，為策略收購和投資提供資金、進一步發展增值服務、開發信息技術系統和智能社區。越秀服務將以一線、新一線及二線城市為據點，在大型住宅、寫字樓、商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、產業園、學校等業態，積極尋找合適的優質物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業，通過併購以提升公司在目標區域的市場份額。
越秀服務計劃拓展「物服+X」業務網絡
為順應國內「智慧城市」發展方向，越秀服務亦計劃拓展「物服+X」業務網絡，促進集團的進一步發展，包括：「物服+政府」、「物服+酒店」，「物服+長租公寓」，以及「物服+康養」。根據國家統計局5月公布的人口普查數據顯示，中國65歲及以上老年人佔比已達到13.5%，人口老齡化程度進一步加深。而越秀服務通過盤活在管社區現有公共區域和養老服務設施，推進居家社區適老化改造，為獨居或失能老人提供生活照料，再加上母企越秀地產已打造出多個中高端醫養融合機構，未來於「物服+康養」領域大有可為。
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